一房二卖，房子最终归谁 作者：未知     时间：2017-12-21    来源：互联网

　　核心内容：许多黑心的开发商为了自身的利益，将房子同时卖给不同的人，以实现房屋买卖利益的最大化，当买房人知道这种情况的时候已经无法挽回。那么像这种一房多卖的情况下，房子到底属于谁呢?其余未能得到房屋的买受人又能得什么样的救济? 下文为您详解。

　　一房数卖的处理原则：

　　一、法律依据

　　我国《物权法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等均有规定：不动产买卖所有权的转移以登记为准;未进行登记的以预告登记为准;如果前两者均不满足的情况下则以实际合法占有为准。

　　二、具体情况分析

　　1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。根据《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

　　2、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。我国《物权法》第20条第一款规定：当事人签订买卖房屋协议的同时，可以就该房屋申请预告登记，，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。

　　3、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。虽然根据我国物权法规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。再者，《解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，不支持其合同履行要求也不符合民法上规定的公平原则。

　　4、均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。由于支付对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经先行支付房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到支持。

　　5、如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同，签约在先的合同的标的毫无瑕疵，而签约在后的合同，均因出卖人的故意或过失，造成了其合同的标的在该合同成立之前即已存在第三方权利，根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的买受人的所有权要求理应得到优先保护。

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