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王力波律师 王力波律师现任齐齐哈尔市仲裁委员会仲裁员。自从事法律职业以来,在不断的历练和洗染过程中,观点清晰,思路明确,眼光独到,归纳法律关系准确、完整,掌握案件事实具体、客观,引用案件证据殷实、确凿,多年、多案磨砺后已经... 详细>>

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合同纠纷

房屋租赁合同无效情形有哪些

  房东跟租客在形成了租赁关系的时候,必须要签订合同,没有合同保障双方的行为无法进行约束,也自然不会遵循各自许下的承诺。但是签订了房屋租赁合同之后又认为是无效的,并不清楚具体合同生效的条件,那么房屋租赁合同无效情形及条件有哪些呢?下面小编整理了相关法律知识,我们一起来阅读吧。

  一、房屋租赁合同无效情形及条件

  目前我国认定合同无效的法律依据主要是《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条。由于社会活动的复杂多样,《民法通则》和《合同法》对于合同效力的认定仅仅是规定了认定标准,但涉及到具体的合同,还需要结合相关司法解释以及其他法律、行政法规来认定。下面主要就可能导致房屋租赁合同无效的情形进行分析:

  (一)因签订合同主体不适格致使房屋租赁合同无效:

  1、无民事行为能力人或者无权代理人签订的房屋租赁合同;

  2、限制民事行为能力人或者越权代理人签订又未经追认的房屋租赁合同。

  (二)因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定,致使服务租赁合同无效:

  1、违法违章建筑的租赁合同无效:违法违章建筑物的租赁合同,一般应认定无效,但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的,人民法院应当认定有效:

  (1)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;

  (2)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;

  (3)租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效;

  (4)必需经由公安消防机构验收的房屋,未经消防验收或者消防验收不合格的房屋;

  2、房屋租赁期限过长:房屋租赁期限超过20年的,超过部分无效。

  3、共有房屋的无效:共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下,应当经其他共有人同意,否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效。

  4、房屋转租的无效情形:承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租,出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

  二、房屋租赁合同无效怎么办

  如果遇到上述缘由导致合同无效,当事人是否智能忍气吞声?当然不是,解决方式如下:

  (一)房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

  (二)承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

  (三)出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

  三、 房屋租赁的注意事项

  (一)承租方

  1、查看出租人的房产证明和有效身份证明;

  2、审核出租人的《房屋租赁证》;

  3、签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;

  4、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;

  5、付款方式。

  (二)出租方

  1、查看身份证明,外省市人员在本地居住是否有合法居住证明;

  2、承租人租房用途,并在合同中约定不得有违法行为。

  不管是买房还是租房,其实都是可能出现签订的相关协议或合同无效的情况,自然因为情况不同,那么之后处理也就不一样。但对于当事人来讲,在出现房屋租赁合同无效的时候,一定要积极的采取措施来处理,避免因为合同无效,给自身利益造成更多的损失。



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王力波律师

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