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王力波律师 王力波律师现任齐齐哈尔市仲裁委员会仲裁员。自从事法律职业以来,在不断的历练和洗染过程中,观点清晰,思路明确,眼光独到,归纳法律关系准确、完整,掌握案件事实具体、客观,引用案件证据殷实、确凿,多年、多案磨砺后已经... 详细>>

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律师姓名:王力波律师

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房产纠纷

购买二手房如何防止被骗

  在经济条件中等的情况下或者因为一些其它原因,人民可能会选择购买二手房。但是,在这个过程当中,当事人很容易被人欺骗以至于失去经济财产。那么,购买二手房如何防止被骗呢?我相信你对这个问题产生浓厚的兴趣。今天小编就带你详细了解与之相关的法律问题。下面,请看详细介绍。

  一、购买二手房如何防止被骗

  1、查询房屋权属

  买房人要对房屋的权属情况有所了解。首先,查看房产证上的产权人与其身份证是否一致。如果房屋属于共有产权,则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时,共有人如不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代为签合同。其次,《婚姻法》规定,凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产,买房人应要求售房人出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

  2、了解房屋使用状况。

  首先,一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房产证,买房人可以了解到房屋建筑面积大小,房屋用途是办公还是居住等内容。另外,买房人可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利,是否已设定抵押。

  3、实地考察。

  买房人除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外,还应实地查看房屋质量。首先,查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况,如擅自占用屋顶露台、走廊,屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二,观察房屋的内部结构,如户型是否实用,管线走向是否安全、合理,天花板有无漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等;第三,检查水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象;最后,买房人对简单的新装修多一个心眼,有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷,如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

  4、明确中介收定金的性质。

  定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若买房人把定金交给中介公司,一定要明确终结公司收取定金的性质是代收,还是转交。如果是代收,则中介公司收取定金时应当出具售房人的委托书。否则,买房人要在居间合同中明确中介公司的转交责任,如约定几天内转交,未能按转交需承担的违约责任等。为了防止售房人收了定金之后提高房屋总价,买卖双方要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见,这样买房人就会有保障。

  5、买卖双方当面谈合同。

  即使是通过品牌中介公司交易,也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此,在达成交易意向后,买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解,具体可到房产交易部门咨询,这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中,买卖双方不要擅自与业务员签订买卖协议,避免业务员将公司业务转化为人业务,使得买卖双方无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时,买卖双方一定要当面谈好房价、过户时间等条款,不能由中介公司越俎代庖,如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。

  6、结清水表帐单。

  交房之前,买房人要询问售房人是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。

  7、告知电表状况。

  按电力公司规定,凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为,违者按违章用电处理。因此,在房屋交接验收时,买房人必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。

  8、协助燃气过户。

  按照燃气公司的规定,买卖双方必须一起到燃气部门办理过户手续。

  9、结清电话费。

  交房前就要和售房人一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单,一并清结后,再办理过户手续。

  10、迁移户口。

  买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,售房人的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到买房人利益的一种纠纷。因此,买房人在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果售房人户口要在交房后才可迁出,则买房人一定要与售房人就此问题约定清楚。

  二、二手房交易流程

  (1)买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

  (2)如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  (3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  (4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

  (5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  (6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  (7)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

  (8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

  始终秉承“尊重事实,信仰法律,崇尚正义、维护民权”的执业信条

  三、二手房买卖合同的主要内容

  1、买卖双方当事人的姓名、名称、住址;

  2、房屋的坐落地点、面积、四至范围;

  3、土地使用权性质、使用期限;

  4、房屋使用性质;

  5、房屋的结构、质量、装饰标准、附属物、配套设施等状况;

  6、房屋的价格和支付方法;房屋的交付时间和交付办法;

  7、办理房屋权属证书及土地使用证书的期限;

  8、维修基金的处理;

  9、约定的其他事项,如水、电、暖、煤气等费用及过户;

  10、卖方配偶同意出售的声明;

  11、违约责任;

  12、争议解决方式。



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